當前位置:首頁 >新聞資訊 > 行業動態 行業動態

杭州物業管理條例的新變化

 發布時間:2014-02-21

業主委員會委員集體辭職了怎么辦?業主不繳水電費,物業公司是否需要墊資?這些現實問題,每天都在我們的小區里發生。
  或許,這些與百姓生活十分密切的民生問題,5月1日以后有望得到妥善解決。
  新《杭州市物業管理條例》將從今年5月1日起實施。
  下城區是杭州的老城區,物業管理起步較早,幾乎所有的物業管理難題都曾在此出現過。下城區也在杭州最早提出了聯席會議制度、小區應急管理制度等。而在即將實施的新《杭州市物業管理條例》中,這些制度均被納入其中。
  小區大面積電梯癱瘓、停電停水怎么辦?
  不怕,區縣(市)政府各相關部門都將出面協調解決
  金志韋是下城區住建局的工作人員,國家注冊物業管理師。物業管理科每天都會遇到各種各樣業主與物業公司之間剪不斷理還亂的“愛恨情仇”故事。
  在他看來,新條例與舊條例相比,變動最大的就是聯席會議制度了。如果,這個制度能得到落實,可能就不會再出現不久前的都市楓林停電梯事件了。
  去年,這事在杭州鬧得滿城風雨,想必大家都有所耳聞。當時,因為應急呼叫裝置損毀,小區里55臺電梯都被強制喊停了,1600多戶業主不得不每天吭哧吭哧爬樓梯上下。
  更郁悶的是,電梯維修的資金卻遲遲沒有得到落實。所幸,到最后,街道辦事處和區住建局協商解決了這事。但是漫長的處理期也著實讓業主有點吃不消。
  像這樣的問題,新條例實施后就不會拖那么長時間。新條例中首次明確了物業管理聯席會議制度。當小區出現類似事情后,過去只能請區住建局和街道辦事處進行協調,收效甚微。今后,轄區內出現物業管理的重大問題時,區、縣(市)政府各相關職能部門都將介入,協調解決,并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制,為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
  小區電梯廣告收入、停車收益歸誰?
  歸全體業主所有,而且還要公示
  物業管理經營用房收入和停車收入一直是廣大業主比較關心的話題,也是矛盾的焦點。
  上個月,本報就報道過類似案例。某小區業主張女士注意到,小區電梯間內的海報框架經常出現廣告海報,物業公司還按月向商家收取一定的廣告費用。
  她認為,小區是所有業主的家,不是一個商場,物業公司要在電梯間設置商業廣告,應當經過業主的同意,且廣告費的收入應該歸全體業主所有。但物業公司卻認為,廣告費的收入應歸物業公司所有。
  此次新條例除了明確物業公司經營收益歸全體業主所有外,還首次明確前期物業服務結束時,物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況,并將審計結果在物業管理區域內公示。
老物業公司不干了,新物業公司還沒找到怎么辦?
  不怕,六個月內會保證基本的保潔、保安服務
“物管真空”問題,在杭州也是屢見不鮮的。
  物業費收不起來,物業公司沒辦法維持正常經營,最后選擇撤離小區,而小區又不能及時選聘出新的物業公司,于是就出現了“物管真空期”。
  小區沒人管了,這是一件非常恐怖的事情。因為沒人管理,垃圾會堆積成山,電梯壞了沒人修,可能會突然停水停電,汽車亂停,小偷出沒……
2006年,下城區的泰和苑差點就要出現這種情況了。也就因為這件事,當年下城區就提出了在杭州建立小區應急管理制度。
  這幾年,“物業真空”問題在杭州各個區陸續出現。2009年,杭州凱旋公寓的物業公司不辭而別,小區內外人隨意進出,小車到處亂停。去年,杭州豐家兜小區因為欠費太多,沒有物業公司肯接手。
  以前遇到這些問題,往往由當地的建設房管部門和街道辦事處負責調處,稍有不慎就可能引發群體性事件。而此次新條例首次明確了小區應急管理的責任主體為街道辦事處和鄉(鎮)人民政府。
  當物業服務企業退出物業項目時,如果業主大會仍未選聘到新物業服務企業的,物業所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進行應急管理。社區居民委員會可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務,相關費用由業主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位都應當予以配合。
  業主委員全體辭職了怎么辦?
  不怕,候補委員會頂上
  會辭職的除了物業公司,還有業主委員。業主委員全體辭職帶來的麻煩可一點都不比物業公司辭職小,而且往往會產生連鎖反應。
  比如小區出現管理真空的重大危機時,通常會伴隨著業主委員會癱瘓狀態。業委委員可能因為吃不消管,集體辭職了。
  金志韋介紹,業委會由于是群眾性的自治組織,組成人員又以業余兼職為主,可以說無論是專業性還是組織性都不強,這個組織呈現出松散型的特點。但是它的作用卻很大,根據國務院和浙江省物業管理條例的規定,業主委員會是業主大會的執行機構,業主大會必須由業主委員會來組織召開。
2005年,杭州西子花園業主大會就曾因為到會人員寥寥無幾,而改為座談會,業委會與業主因選聘物業公司出現意見分歧。最后,業主委員會7名成員中3名成員辭職,致使業主委員會工作無法正常開展。
  在這種情況下,還是不斷有業主去市、區相關部門上訪、投訴、依法維權。同時,另外4名業主委員會成員也于2005年7月18日,集體辭去西子花園業主委員會職務,使成立不到一年的原業主委員會班子徹底癱瘓,形成西子花園無業主委員會的狀態,西子花園重大事項無法處理,實際問題無人過問,業主意見很大。
  針對業主大會召開難、表決難問題,新條例就業主大會召開的各類程序進行了細化。
  如符合業主大會成立條件的,街道辦事處和鄉鎮人民政府應當指導業主成立業主大會。再如業主大會表決票數如何計算,業主大會費用承擔這些問題新條例也給予了明確。特別值得一提的是,此次新條例還增設了業主委員會候補委員的制度,以解決業主委員會委員辭職的問題。
  小區電梯故障了,業主大會遠水救不了近火?
  特種設備維修可以“特事特辦”
  電梯故障問題近年來也是頻頻發生。
  一旦小區內出現電梯故障,就急需要資金進行修理。而召開業主大會,因為召開又有時間要求,遠水救不了近火,是現在越來越多物業公司已經遇到的問題。
  此次新條例對緊急情況下的特種設備維修,專門設置了“特事特辦”的程序,已授權給業主委員會,只要業主委員會同意,就可以馬上申請物業維修資金。

丝瓜视频污版_丝瓜视频污版下载_丝瓜视频污片