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說說物業管理的法律環境

 發布時間:2018-01-02

鄭鳴
    看到一則消息,說的是深圳某小區400多名欠費業主被訴,當地法院派出工作人員上欠費業主家送達法律文件云云。年終了,各個物業服務企業都在為物業費收繳率沖刺。在這個永不休止的接力賽中,物業服務行業的員工們年復一年,月復一月,周而復始,始而復周地為收取物業費不停奔波。服務品質高、業主素質好的項目收費情況自然會比較好。而服務水平低,基礎情況差的項目收費情況就一言難盡了
而不管什么樣的物業企業,碰到長期不繳物管費的業主,最后的催繳動作往往是動用法律手段,將欠費業主告上法庭。
    深圳是中國物業服務行業的發軔之地,第一家物業服務企業誕生于此,國內物業管理的概念在此成形并發揚光大,因此,包括法律意識在內的物業管理環境要比國內絕大部分地方要好得多。盡管如此,我們還是對這篇報道中有如此之多的業主欠費而感到吃驚,而同樣吃驚的還在于當地法院的做法:在業主欠費案件進入送達及排期開庭階段,法院59名工作人員分成14個小組,向多達452合同案件加班進行集中送達,在成功送達336件的同時,52戶涉訴業主當場繳納了欠交費用共計約2.6萬元。細細算下來,這些繳費的業主平均欠費戶均500元。即便490名業主拖欠總計35萬余元物業管理費,平均每戶欠費也只有715元。法院對對于這種欠費戶數眾多,而個體標的很小的訴訟如此大動干戈,充分體現了法院對欠費案件的重視程度,這種秉持公平正義的法律精神和一絲不茍的工作態度,無疑贏得所有物業行業人的尊重和敬佩,這種舉措對營造健康向上的物業管理環境起到了良好的作用,也是對從事這個行業的物業人一個鼓舞。
    聯想到筆者公司發生的幾起業主欠費訴訟,筆者心中頗有感觸。
    望城公寓是位于杭州余杭區良渚街道的一個住宅項目,由于地處城鄉結合部,大量當地農民在房屋拆遷后被安置在此,由于生活習慣和公眾意識與城市居民有很大不同,長期以來,拖欠物管費成為理所當然的行為。自然,在催收不到費用的情況下,公司選擇了訴訟,而且選擇了鼓動業主拒交物業費的某律師進行首起訴訟。一審判下來,法院判被告繳納拖欠的全額物管費能耗費車位費等費用,并在與原告協商后,判罰被告以欠費本金為基礎,支付欠費期間以同期銀行利率為基準的欠費違約金。之后,盡管該業主不服判決上訴中院,但中院維持原判駁回上訴,所有的欠費及違約金打入公司賬戶。
    有了這樣一個判決,公司深受鼓舞。于是第二起,第三起欠費訴訟次第進行,共五戶業主被起訴,但在開庭的時候,主審法官易人,其中兩戶業主拒不到庭。
    庭審中原告被告你來我往各執一詞,前后歷經近6個月時間,終于等來了法院的判決。法院判決被告全額支付所欠物管費能耗費,但不支持原告違約金的主張,故包括未到庭的兩位被告只須支付所欠的物管費,而無需承擔違約責任,不判罰違約金。更為郁悶的是因為兩位被告沒有出庭,法官說不能判斷此車位是被告所有,故不支持原告追繳車位管理費的主張。按此判決,兩位未到庭被告的車位費化為烏有。
    不服判決,上訴中院就是了。但法官在庭下說的這句話,卻深深地傷害了物業人的心。
    “你們服務肯定是有問題的,換了我也不會繳物管費。”
    這樣的話出自法律工作者之口,的確讓人非常的震驚!在訴訟過程中,法官并沒有采信被告辯稱原告物業服務不到位的主張,但在判決中又以物業服務瑕疵和雙方溝通問題為由,不支持原告違約金主張,這樣的判決顯然不能讓原告滿意。在物業上門催費被趕,去電催繳被掛,窮盡了所有手段之后通過法律訴訟追繳欠費,最終的目的也還是讓業主補交欠費。物業企業除非迫不得已,不會耗時耗費與業主打欠費官司,但凡在開庭之前業主繳納了欠費,都會息事寧人主動撤訴,這樣既達到了收費目的,也節約了法律資源,同時也向未繳費的業主起到懲戒作用,最終不要讓數眾量小的業主欠費訴訟占用了基層法院的大量工作。而現在這樣的判決既達不到節約法律資源的作用,又不能起到懲戒惡意欠費行為的警示作用。所以,原告除了對判決繼續上訴之外,只能將大量的訴訟提交給法院,在增加法院工作量的同時,慢慢收回所以業主的欠費。
     物業管理需要什么樣的法律環境?
     看到深圳法院處理業主欠費訴訟的報道,有感而發,能除卻心中塊壘?

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