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杭州:部分小區物業費漲價 沒簽物業公司未開樓盤受影響

 發布時間:2013-09-02

提示:今天起提高前期物業管理費對已有小區物業費的漲跌有示范作用,小區物業管理可能再度成為熱門話題。之前大家在談論小區物業管理的焦點是:居民抱怨物業服務不到位,物業公司抱怨物業費收不上來成本又高不賺錢。
今天起提高前期物業管理費對已有小區物業費的漲跌有示范作用,小區物業管理可能再度成為熱門話題。之前大家在談論小區物業管理的焦點是:居民抱怨物業服務不到位,物業公司抱怨物業費收不上來成本又高不賺錢。
    對一個物業公司來說,日常的運營成本主要包括了人工成本、能耗,以及日常材料損耗費用。
    金都城市芯宇物業主任江定軍說,這三塊成本構成中,人工成本(保安、保潔、客服、工程人員等)占的比重最高,“占到了50%以上,或者更高。”水費、電費等能耗成本占20%左右,保潔工具,公共維修材料等日常材料損耗成本占10%左右。
    “這兩年這些成本上漲很快。”江主任舉了個例子,比如保安這個崗位,三年前物業公司花在一個保安上面的成本一年算下來大概在2萬元,現在加上各種社保、醫療、公積金、加班工資、年終獎等,一年最低4萬元,普遍在5萬元以上。
    相對于人工等各種成本,物業費用的上漲相對比較艱難。一家物業公司的負責人透露,10年前他所在的小區物業收費為1.8元/月/平方米,現在的收費標準是2元/月/平方米。
    對一個物業公司來說,怎樣才能做到保本,或者盈利呢?
    杭州一家物業公司的負責人張先生說,從目前杭州的300多家物業公司整體情形來看,人工成本占到的比重,以及收費標準的高低,決定了物業能不能賺錢。
    張先生算了一筆賬,對于30萬平方米以上的大樓盤來說,人工成本大概占到65%左右,加上20%左右的能耗,10%左右的材料損耗,還有一定的利潤空間。對于20萬平方米的樓盤來說,人工成本占到了70%以上,基本能做到保本,或者稍有盈利。而對于10萬平方米,或者10萬平方米以下的小區來說,人工成本占90%以上,“基本上虧本。”
    金都城市芯宇物業的江主任說,之所以物業公司在越小的小區越容易虧本,是因為從人員配置來說,有些小區雖然面積比較小,但人員配置和大小區相差不大。
最高上浮近三成
    6月1日起,杭州(不含蕭山、余杭)普通住宅小區前期物業服務收費標準調整為:有電梯住宅每月每平方米建筑面積(下同)甲級1.80元,乙級1.40元,丙級1.05元,丁級0.80元;無電梯住宅甲級1.40元,乙級1.00元,丙級0.70元,丁級0.60元,上述收費標準可上下浮動25%,各等級收費標準不包括高能耗設施設備(如電梯、中央空調等)運行消耗的電費。
    根據之前實施的《杭州市物業服務收費管理實施辦法》,本次收費標準上調,服務等級越高,收費調整幅度越大。如有電梯小區的甲級物業收費標準,由之前的1.40元/平方米/月調整為1.80元/平方米/月,上調29%,接近三成。如果以一套100平方米的普通住宅進行計算,每年需交的物業費將調整為2160元,比之前增加了480元。
    甲乙丙丁四個等級前期物業服務收費標準,是根據物業公司的服務內容和服務標準進行劃分的。一般而言,甲級收費等級對應的是具有二級資質或相當于二級資質服務水平的物業管理公司;乙級和丙級對應的是三級資質或相當于三級資質的服務水平;管理建設年代較早的住宅小區,達不到三級服務內容與標準的是丁級。
提高前期物業費有示范作用
    “前期物業費有一個標桿作用,因為物業費的調整必須等業委會成立并征得其同意。”浙江名城物業管理有限公司左岸花園分公司經理施進說,在新的物業合同沒確定前,都會按照前期標準收繳物業費,而這個時間可能會很長。
    那么,前期物業服務合同什么時候簽訂?綠城物業執行總經理楊掌法說,開發商在銷售房子之前,就必須確定好前期物業公司。這次收費標準提高對那些還沒賣過房子的新盤會產生影響。也就是說,開盤賣過房子包括已交付的和尚未交付的樓盤,都按原合同執行。現在購房者在簽訂買房合同時,都會同時簽訂一份《前期物業服務協議》。到了交房時,購房者需要按協議標準,預先交納差不多一年的前期物業費。
    收費標準雖然提高,但對于很多新盤來說,這樣的價格并沒有太大的意義。“現在多數開發商都會向物價局申請比較高的收費標準,以維持正常的物業管理,這個標準一般都會超過物價局的標準。”該業內人士認為,物價局的標準有些低,按此標準很多物業公司的經營會難以為繼。在他看來,前期物業費調整對那些目前物業費較低的老小區可能影響更大,“有一個標準作為參考,對那些經營不佳的物業公司在和業委會進行談判時,會更為有利。”
未開新盤直接受影響
    因為前期物業合同只要在開盤前確定就行,并沒有規定具體時間,這就造成了一個時間差。譬如下個月中旬要開盤的濱江新盤——榮安·望江南,在今年5月就已經簽訂前期物業服務合同,并不在受影響之列;再如預計今年7月首次開盤的西溪樓盤富越·香溪,也已經確定前期物業公司,也不受影響。
    那些開盤時間尚久或還沒有確定的樓盤,才是受影響的樓盤。如預計今年9月開盤的橋西樓盤富越·香郡,目前還沒有確定物業公司,就要按照新的標準執行;預計今年10月開盤的城東新城樓盤新中宇·維薩,也屬于執行新標準的樓盤。
    據快房網(kfw001.com)K指數研究室統計,除上述幾個新盤外,杭州市區(不含蕭山、余杭)年內有望上市的新盤還有丁橋的城發·云錦城、七堡的遠洋·心里、市中心的西子新華園和城北的中糧·方圓府等樓盤。
新聞附件
物業公司都在喊經營困難

    近日,杭州市物價局發布了調整市區普通住宅前期物業服務收費標準的通知,對甲乙丙丁四級物業服務基本收費標準,均進行了一定的上調。同時規定,今天之前已簽訂前期物業服務合同的普通住宅小區,其收費標準仍按原合同約定執行。
    前期物業費調整,針對的是6月1日后簽訂前期物業服務合同的普通住宅小區。因此,我們必須先明白前期物業服務費是什么。
    根據國家建設部的解釋,前期物業管理是指房屋自售出之日起至物業管理委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。簡單來說,就是在小區業委會成立簽訂新的物業管理合同之前,開發商會選擇一家物業公司進行前期管理。
來源:都市快報

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